Le marché immobilier de la Côte d’Azur continue d’écrire des pages inédites de son histoire. Selon le dernier baromètre publié par les notaires des Alpes-Maritimes en collaboration avec la Chambre FNAIM des agents immobiliers de la région, le prix médian au mètre carré pour un appartement dans les communes du littoral azuréen a atteint 6 840 euros au premier trimestre 2026, soit une hausse de 8,3% sur un an — et de près de 45% sur cinq ans. Dans les secteurs les plus prisés, les prix défient l’entendement : le cap d’Antibes, Villefranche-sur-Mer, le Cannet Résidence et le quartier du Carré d’Or à Nice voient régulièrement des transactions se conclure entre 12 000 et 20 000 euros le mètre carré pour des appartements avec vue mer.
La demande internationale est le principal moteur de cette envolée des prix. Les acheteurs étrangers représentaient au premier trimestre 2026 près de 38% des transactions portant sur des biens de plus d’un million d’euros, selon les chiffres des études notariales. Les nationalités les plus représentées sont les Britanniques — dont le retour en force après plusieurs années de frilosité post-Brexit est confirmé par tous les professionnels du secteur, notamment grâce à la vigueur de la livre sterling —, les Américains attirés par un euro relativement faible face au dollar, et les ressortissants du Moyen-Orient, en particulier Libanais, Saoudiens et Émiratis. La clientèle russe, très présente jusqu’en 2022, reste absente en raison des sanctions internationales et du gel des avoirs.
Monaco constitue un cas à part dans ce tableau déjà exceptionnel. La Principauté maintient son statut de marché immobilier le plus cher du monde, avec un prix moyen au mètre carré de 53 000 euros — un chiffre qui dépasse désormais Hong Kong et Londres. L’offre est structurellement limitée par l’impossibilité d’étendre le territoire, et la demande des ultra-fortunés pour l’une des 38 000 résidences monégasques ne montre aucun signe d’affaiblissement. La liste d’attente pour certains programmes de prestige dépasse les deux ans. Les projets d’extension en mer — dont le futur quartier de Mareterra, qui créera six hectares de terres artificielles — sont construits intégralement en avant-vente.
Pour les résidents locaux et les classes moyennes azuréennes, cette dynamique est vécue comme une exclusion progressive de leur propre territoire. Selon une étude de l’INSEE Provence-Alpes-Côte d’Azur publiée en mars 2026, le taux d’effort au logement des ménages locataires dans les Alpes-Maritimes dépasse désormais 38% du revenu disponible pour les deux premiers déciles de revenus — soit une part considérée comme insoutenable par tous les organismes internationaux. La construction de logements sociaux et intermédiaires reste largement insuffisante : seulement 1 200 logements aidés ont été mis en chantier dans le département en 2025, pour un besoin estimé à 4 500 par an par l’union des bailleurs sociaux.
Les professionnels de l’immobilier interrogés par Riviera Presse anticipent une poursuite de la hausse sur le segment haut de gamme, portée par la rareté des biens d’exception et la solidité de la demande internationale, mais une stagnation voire un léger recul sur le segment intermédiaire, où la hausse des taux de crédit immobilier — maintenus par la BCE entre 3% et 3,5% — pèse sur la solvabilité des ménages locaux. La dissolution politique en cours à Paris ajoute une dose d’incertitude supplémentaire sur les perspectives à moyen terme, sans toutefois modifier les fondamentaux d’un marché structurellement sous-offreur face à une demande internationale captive.
Une note positive pour les locaux : la mairie de Nice a annoncé en avril le lancement d’un dispositif de bail réel solidaire (BRS) sur 500 logements dans le quartier en réhabilitation de Saint-Isidore, permettant à des ménages à revenus intermédiaires d’accéder à la propriété à des prix inférieurs de 30 à 40% au marché libre. La liste d’attente pour ce programme a atteint 2 300 candidatures en moins d’un mois suivant l’ouverture des inscriptions.
— Sophie Marchand, Riviera Presse
