Après plusieurs années d’envolée post-Covid, le marché immobilier de la Côte d’Azur amorce en 2026 une phase de stabilisation, voire de léger repli sur certains segments intermédiaires. Mais l’ultra-luxe résiste — et continue même de progresser sur les communes les plus prisées du littoral, où la rareté de l’offre et la demande internationale soutiennent les prix.
Un marché à deux vitesses
Sur le segment du résidentiel principal classique (T3-T4 dans les villes moyennes comme Antibes, Cannes ou Menton), les prix médians ont reculé de 3 à 5 % sur un an, selon les données des notaires de la région PACA. La hausse des taux d’intérêt, qui s’est stabilisée autour de 3,5 % à 4 % pour les emprunts à 20 ans, continue de peser sur le pouvoir d’achat des primo-accédants. À l’inverse, le segment de l’ultra-luxe — biens supérieurs à 5 millions d’euros à Saint-Jean-Cap-Ferrat, Saint-Tropez, Èze, Roquebrune-Cap-Martin — affiche une progression de 6 à 8 % sur la même période.
Le retour des acheteurs américains
La parité euro-dollar redevenue favorable et le différentiel d’attractivité fiscale qu’offre la France pour certains profils internationaux ont relancé l’intérêt des acheteurs américains pour la Riviera française. Plusieurs agences de prestige (Knight Frank, Sotheby’s International Realty, Engel & Völkers) confirment une hausse à deux chiffres des transactions impliquant des clients nord-américains. Les clientèles britannique, suisse et belge restent dominantes, tandis que les acheteurs russes ont quasiment disparu du marché depuis 2022. La clientèle du Moyen-Orient (Émirats arabes unis, Arabie saoudite, Qatar) progresse régulièrement sur le très haut de gamme.
Sophia Antipolis et la résidence des cadres tech
Un segment de marché plus discret mais dynamique se développe autour de Sophia Antipolis : celui des cadres et ingénieurs travaillant dans les centres R&D (Amadeus, ARM, SAP Labs, Orange Labs) et dans les startups de l’écosystème IA. Les communes de Valbonne, Mougins, Biot et Roquefort-les-Pins bénéficient d’une demande soutenue pour des biens entre 600 000 et 1,5 million d’euros, avec une part importante d’expatriés. L’inauguration du pôle Alpha en janvier devrait renforcer cette dynamique sur les prochaines années.
L’IA au service des estimations
Les agences immobilières azuréennes intègrent de plus en plus d’outils d’intelligence artificielle pour leurs estimations : analyse comparative automatisée, scoring de quartier, prédiction de potentiel de plus-value. Plusieurs proptechs françaises proposent désormais ces solutions aux professionnels. Pour les acheteurs, des plateformes comme MeilleursAgents, SeLoger ou Bien’ici ont enrichi leurs interfaces de fonctionnalités génératives qui permettent de comparer instantanément des biens, de simuler des travaux ou d’estimer des charges de copropriété.
— Sophie Marchand, Riviera Presse
